ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle bir taraf diğer tarafın arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bütünlük arz eden bina yapma borcu altına girmekte ve bunlar arasında bu hususları konu edinen bir anlaşma yapılmaktadır.

Yüklenici sözleşme ile kendisine yüklenen edimi yerine getirmesinin karşılığı olarak, arsa sahibinin kendisine verilecek bağımsız bölümlere isabet eden arsa payını kendi üzerinde bırakarak diğer payları devretme borcu altına girmesi, bu sözleşmenin bir unsurunu oluşturmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici inşaat yapma borcu altına girmektedir. Bu borç arsa sahibine karşı üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilecek bir bina yapmayı taahhüt etmek olarak kendini gösterir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çift tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşme ani edimli borç ilişkisi doğurur. Bu sözleşmede taraflardan birinin borcu diğer tarafın borcunun karşılığını teşkil eder. Yargıtay’a göre; “Yargıtay İçtahadı Birleştirme Büyük genel Kurulunun 25.01.1984 gün ve 3/1 sayılı kararında da belirtildiği gibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçici-sürekli özellik taşır.  Dairemizin uygulaması da öteden beri bu yöndedir. Arsa sahibi yönünden ifa ancak son edim olan teslimle gerçekleşmiş olsa dahi, yüklenici bakımından edim yükümü uzun bir süreye yayılır. Bu süre boyunca sözleşmenin konusu ve ortak amaç olan eserin ortaya çıkması için tarafların karşılıklı anlayış içinde bulunması, dürüstlük kuralına uygun davranmaları esastır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi farklı tiplerde düzenlenebilmektedir. Belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle sözleşmenin kurulması durumunda, arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız bölümlere özgülenecek belli payların mülkiyetini tapuda devretmeyi taahhüt eder. Taraflar bu sözleşmede, inşaatın başlama-bitim sürelerini, iş sahibine verilecek dairelerin nitelikleri ve diğer sözleşme şartları hakkında da düzenlenmeler getirmektedir. Bu durumda arsa sahibinin haklarının teminat altına alınması için, yükleniciye devredilen paylar üzerine arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleşmesi durumunda, arsa, tapuda bütünü ile yükleniciye devredilmektedir; ayrıca yapılacak bağımsız bölümlerin paylaştırılması, nitelikleri gibi sözleşme şartları da kararlaştırılmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle gerçekleştirilmesi durumunda, satış veya satış vaadinden söz edilmeksizin, hangi pay veya bölümlerin yükleniciye, hangilerinin iş sahibine ait olacağı belirlenmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaad etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirilmesi durumunda, arsa sahibi, belli arsa paylarının satışını vaad etmekte; buna karşılık yüklenici de, bağımsız bölümlerin yapımını taahhüt etmektedir. Uygulamada en çok tercih edilen bu tarzdaki sözleşmelerdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılır. Kural olarak sözleşmeyi resmi şekle bağlayacak makam tapu memurudur. Ancak taşınmaz satış vaadleri noter tarafından da yapılabilir.

İnşaat sözleşmeleri, genel olarak usulüne uygun olarak ifa edilerek, iki tarafında üzerine düşen yükümlülüklerinin, borçlarının tamamıyla yerine getirmesi ile sona erer. Arsa payı karşılığı

İnşaat sözleşmeleri tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilir. Arsa sahibi ile müteahhit karşılıklı anlaşarak kat karşılığı sözleşmesini feshedebilirler. Bunun dışında sözleşmenin feshine mahkeme tarafından karar verilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi geriye etkili veya ileriye etkili olabilir.

Geriye etkili fesih halinde, arsa sahibi ile yüklenici hiç sözleşme imzalamamış olsalardı, o duruma dönmelerini sağlayacak bir şekilde sözleşme ilişkisinin tasfiye edilmesi amaçlanır. Mahkeme feshin geriye etkili olduğuna karar verirse bu amacı gerçekleştirecek adil ve hakkaniyete uygun bir şekilde sözleşmenin tasfiyesi gerçekleştirilecektir. Bu da arsanın tamamen arsa sahibinin tasarruf yetkisine dönmesi, eğer sözleşme tapuya şerh edildiyse sözleşmenin tapudan terkin edilmesi, müteahhitte devredilen arsa payı varsa onun arsa sahibine iadesi; buna karşılık müteahhidin yaptığı inşaatın maliyetinin arsa sahibi tarafından müteahhide ödenmesi anlamına gelir.

Taraflardan birinin tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeden dönmesi ile de sözleşme sona erer. Sözleşmeden dönme hakkı; inşaat sözleşmesi gibi tam iki tarafa borç yükleyen ve ani edimli sözleşmelerde, henüz ifa edilmemiş edim yükümlülüklerini sona erdirip, daha önce yerine getirilmiş edimlerin iade borcunu doğuran, şekle bağlı tek yanlı irade beyanıyla sözleşmeyi çözen yenilik doğuran bir haktır.

KANUN HÜKÜMLERİ:

TÜRK BORÇLAR KANUNU

MADDE 470- Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

MADDE 480- Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez. Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir. Eser, öngörülenden az emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile işsahibi, belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür.

MADDE 484- İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.

MADDE 485- Eserin tamamlanması, işsahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında işsahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır.

MADDE 486- Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu durumda işsahibi, eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.