ARSA
PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesiyle bir taraf diğer tarafın arsası üzerinde ve arsadaki belli
payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bütünlük
arz eden bina yapma borcu altına girmekte ve bunlar arasında bu hususları konu
edinen bir anlaşma yapılmaktadır.
Yüklenici sözleşme
ile kendisine yüklenen edimi yerine getirmesinin karşılığı olarak, arsa
sahibinin kendisine verilecek bağımsız bölümlere isabet eden arsa payını kendi
üzerinde bırakarak diğer payları devretme borcu altına girmesi, bu sözleşmenin
bir unsurunu oluşturmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde
yüklenici inşaat yapma borcu altına girmektedir. Bu borç arsa sahibine karşı
üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilecek bir bina yapmayı taahhüt etmek
olarak kendini gösterir.
Arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesi çift tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşme ani edimli borç
ilişkisi doğurur. Bu sözleşmede taraflardan birinin borcu diğer tarafın
borcunun karşılığını teşkil eder. Yargıtay’a göre; “Yargıtay İçtahadı
Birleştirme Büyük genel Kurulunun 25.01.1984 gün ve 3/1 sayılı kararında da
belirtildiği gibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçici-sürekli özellik
taşır. Dairemizin uygulaması da öteden
beri bu yöndedir. Arsa sahibi yönünden ifa ancak son edim olan teslimle
gerçekleşmiş olsa dahi, yüklenici bakımından edim yükümü uzun bir süreye
yayılır. Bu süre boyunca sözleşmenin konusu ve ortak amaç olan eserin ortaya
çıkması için tarafların karşılıklı anlayış içinde bulunması, dürüstlük kuralına
uygun davranmaları esastır.
Arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesi farklı tiplerde düzenlenebilmektedir. Belli arsa paylarının
yükleniciye devri suretiyle sözleşmenin kurulması durumunda, arsa sahibi, kat
irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız bölümlere özgülenecek belli
payların mülkiyetini tapuda devretmeyi taahhüt eder. Taraflar bu sözleşmede,
inşaatın başlama-bitim sürelerini, iş sahibine verilecek dairelerin nitelikleri
ve diğer sözleşme şartları hakkında da düzenlenmeler getirmektedir. Bu durumda
arsa sahibinin haklarının teminat altına alınması için, yükleniciye devredilen
paylar üzerine arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmektedir.
Arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesinin arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleşmesi
durumunda, arsa, tapuda bütünü ile yükleniciye devredilmektedir; ayrıca
yapılacak bağımsız bölümlerin paylaştırılması, nitelikleri gibi sözleşme
şartları da kararlaştırılmaktadır.
Arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesinin arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle
gerçekleştirilmesi durumunda, satış veya satış vaadinden söz edilmeksizin,
hangi pay veya bölümlerin yükleniciye, hangilerinin iş sahibine ait olacağı
belirlenmektedir.
Arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesinin arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaad etmesi ve
yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleştirilmesi
durumunda, arsa sahibi, belli arsa paylarının satışını vaad etmekte; buna
karşılık yüklenici de, bağımsız bölümlerin yapımını taahhüt etmektedir. Uygulamada
en çok tercih edilen bu tarzdaki sözleşmelerdir.
Arsa payı karşılığı
inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılır. Kural olarak sözleşmeyi resmi şekle
bağlayacak makam tapu memurudur. Ancak taşınmaz satış vaadleri noter tarafından
da yapılabilir.
İnşaat sözleşmeleri,
genel olarak usulüne uygun olarak ifa edilerek, iki tarafında üzerine düşen
yükümlülüklerinin, borçlarının tamamıyla yerine getirmesi ile sona erer. Arsa
payı karşılığı
İnşaat sözleşmeleri
tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilir. Arsa sahibi ile
müteahhit karşılıklı anlaşarak kat karşılığı sözleşmesini feshedebilirler.
Bunun dışında sözleşmenin feshine mahkeme tarafından karar verilir. Kat
karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi geriye etkili veya ileriye etkili olabilir.
Geriye etkili fesih
halinde, arsa sahibi ile yüklenici hiç sözleşme imzalamamış olsalardı, o duruma
dönmelerini sağlayacak bir şekilde sözleşme ilişkisinin tasfiye edilmesi
amaçlanır. Mahkeme feshin geriye etkili olduğuna karar verirse bu amacı
gerçekleştirecek adil ve hakkaniyete uygun bir şekilde sözleşmenin tasfiyesi
gerçekleştirilecektir. Bu da arsanın tamamen arsa sahibinin tasarruf yetkisine
dönmesi, eğer sözleşme tapuya şerh edildiyse sözleşmenin tapudan terkin
edilmesi, müteahhitte devredilen arsa payı varsa onun arsa sahibine iadesi;
buna karşılık müteahhidin yaptığı inşaatın maliyetinin arsa sahibi tarafından
müteahhide ödenmesi anlamına gelir.
Taraflardan birinin
tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeden dönmesi ile de sözleşme sona erer.
Sözleşmeden dönme hakkı; inşaat sözleşmesi gibi tam iki tarafa borç yükleyen ve
ani edimli sözleşmelerde, henüz ifa edilmemiş edim yükümlülüklerini sona
erdirip, daha önce yerine getirilmiş edimlerin iade borcunu doğuran, şekle
bağlı tek yanlı irade beyanıyla sözleşmeyi çözen yenilik doğuran bir haktır.
KANUN
HÜKÜMLERİ:
TÜRK BORÇLAR KANUNU
MADDE 470- Eser sözleşmesi, yüklenicinin
bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi
üstlendiği sözleşmedir.
MADDE 480- Bedel götürü olarak
belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser,
öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen
bedelin artırılmasını isteyemez. Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya
öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca
belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece
güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını
isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde
sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği
durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir. Eser, öngörülenden az
emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile işsahibi, belirlenen bedelin tamamını
ödemekle yükümlüdür.
MADDE 484- İşsahibi, eserin
tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin
bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.
MADDE 485- Eserin tamamlanması, işsahibi
ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin
değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. İfa imkânsızlığının
ortaya çıkmasında işsahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme
hakkı vardır.
MADDE 486- Yüklenicinin kişisel özellikleri
göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın
eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu
durumda işsahibi, eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul
etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.