ŞUFA (ÖNALIM) DAVALARI:

Şufa (ÖNALIM) hakkı belirli şartların varlığında hissedarlardan birinin hissesini satmak istemesi halinde diğer hissedarlara öncelikli alma hakkı verilmesidir.

Şüfa (ÖNALIM) hakkı sözleşmeden ve yasadan doğan olarak iki kısma ayrılır. Sözleşmeden doğan şufa (ÖNALIM) hakkı, tapu sahibine mülkiyet hakkını sınırlama yetkisi verir. Tapu sahibi bir sözleşme ile başka bir kişiye şufa (ÖNALIM) hakkı verir. Bu sözleşme tapuya şerh ettirilirse tapuya daha sonradan sahip olacak malikleri de bağlar. Her halde tapuya şerh 10 yıl geçerli olacaktır.

Sözleşmeden doğan şufa (ÖNALIM) hakkında tapu maliki taşınmazı satar ise şufa hakkı (ÖNALIM) sahibine bu durumun bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde ( alım satımdan itibaren her halde 2 yıl içinde) hakkını kullanması gerekir. bu süreler hak düşürücü sürelerdir, hakkın süresinde kullanılmaması hakkın düşümüne sebep olur. şufa hakkı sahibine satışın noter kanalı ile bildirilmesinden itibaren 3 aylık süre başlar. Hak tapuya şerh edilmiş ise tapu malikine, şerh edilmemiş ise satıcıya karşı dava açılarak hak kullanılır.

Yasal şufa (ÖNALIM) hakkı ise hisseli olan bir taşınmazın hissedarlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer diğer hissedarlara satılan bu payı, aynı şartlarla, tek taraflı bir talep ile satın alabilme hakkı veren yenilik doğurucu bir haktır. Yasal şufa (ÖNALIM) hakkı  yasadan kaynaklanmaktadır.  Burada amaçlanan hisseli taşınmazlarda hissedarlar arasına yabancı birinin diğerlerinin rızası olmadan girmesini önlemektir.

Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davacısı sözleşmeden ya da yasadan doğan şufa (ÖNALIM) hakkı sahibidir. Hak sahipliği tapu kaydı ile belirlenir. Şufa (ÖNALIM) hakkına bağlı bulunan hisse, iştirak halinde mülkiyet hissesi ise tüm malikler dava açar. Davada hakim uygun bir süre içinde taşınmazın satış bedelinin, tapu giderlerinin belirlenecek yere yatırılmasına karar verir. Bu zorunlu unsurdur.

Şufa (ÖNALIM) hakkı sahibi bu hakkından ancak yazılı şekilde vazgeçebilir. Bu vazgeçme tapu siciline şerh ettirilmelidir.

1. YASAL ÖNALIM HAKKI

A. ÖNALIM HAKKI SAHİBİ

Madde 732 - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

B. KULLANMA YASAĞI, FERAGAT VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE

Madde 733 - Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

C. KULLANILMASI

Madde 734 - Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

2. SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Madde 735 - Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

3. ALIM VE GERİ ALIM HAKLARI

Madde 736 - Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.