TAHLİYE
DAVALARI :
Kira
sözleşmesine bağlı olarak açılan tahliye davaları 6570 sayılı kanunla
düzenlenmiştir. Bu kanun belediye teşkilatı olan yerler ile iskele, liman ve
istasyon taşınmazlarına uygulanır. Bunun dışındaki taşınmazlara Borçlar Kanunu
hükümleri uygulanır.
Tahliye davası
sebepleri aşağıdaki şekilde özetlenebilir.
Yazılı tahliye
taahhüdü olan kiralananlarda tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve akabinde
açılan tahliye davası,
İhtiyaç
sebebiyle tahliye davası ( kendisi, eşi ve çocukları için),
Taşınmazın
yeniden imar ve inşa zorunluluğu sebebiyle esaslı tamir ve tadilat sebebiyle
tahliye davası,
Taşınmazı
medeni kanun hükümleri sonucu elde eden kişilerin kendisi, eşi ve çocukları
için mesken veya işyeri olarak kullanma amaçlı tahliye davası,
Kira bedelini
ödememeden dolayı bir kira dönemi içinde iki kere haklı ihtar gönderilen
kiracının dönem sonunda tahliye davası,
Kiracının aynı
şehir veya belediye sınırları içinde meskeninin bulunması sebebiyle tahliye
davası,
Fuzuli işgal
sebebiyle tahliye davası ,
Akde aykırılık
sebebiyle tahliye davası.
Kira bedeli
ödememe sebebiyle açılan icra takibine dayalı tahliye davası.
KANUN METNİ:
6570 SAYILI KANUN :
Madde 7 - Kira
şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet
edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
a) Kiracı
tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen
tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi,
b) Gayrimenkulü
kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa
kira akdinin hitamında,
c)
Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı
bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,
ç)
Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, tevsi
veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı
fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,
d)
Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi
veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi
veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadıyla iş yeri
olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında
kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra,
e) Kira
bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde
kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara
hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında, Tahliye davası açabilirler.
Aynı şehir
veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin
uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri,
malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.
BORÇLAR KANUNU
:
1. Kiraya
verenden kaynaklanan sebeplerle
a. Gereksinim,
yeniden inşa ve imar
MADDE 350-
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı
kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer
kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu
varsa,
2. Kiralananın
yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da
değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız
ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli
sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih
bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir
ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni
malikin gereksinimi
MADDE 351-
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun
gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi
sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay
içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini
altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı
sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava
yoluyla da kullanabilir.
2. Kiracıdan
kaynaklanan sebeplerle
MADDE 352-
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı
belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa
kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya
başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan
kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun
süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre
içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda
bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun
süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay
içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya
birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde
oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira
sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden
başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
3. Dava
süresinin uzaması
MADDE 353-
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını
kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış
sayılır.
4. Dava
sebeplerinin sınırlılığı
MADDE 354-
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı
aleyhine değiştirilemez.
5. Yeniden
kiralama yasağı
MADDE 355-
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında,
haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına
kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar,
eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni
durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu
hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde
kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl
geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren,
bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında
ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle
yükümlüdür.
6. Kiracının
ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi
MADDE 356-
Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten
mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve
kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini
sürdürebilirler.
TAHLİYE
TAAHHÜDÜNE DAYALI TAHLİYE DAVALARI:
Kiracı kanuna
uygun şartlarda bir tahliye taahhüdünde bulunmuş ise taahhütte bulunduğu
tarihte mecuru tamamen boş olarak kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Bu taahhüdü yerine getirmeyerek mecuru
boşaltmayan kiracılara karşı taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde ya önce
bir icra takibi yapılarak tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde yasal 15
günlük sürede mecuru boşaltması belirtilir. Bu süre geçtikten sonra mecur
tahliye edilmez ise icra hukuk mahkemesine tahliye talepli dava ikame edilir.
Ya da taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde direk Sulh Hukuk mahkemesinde
tahliye davası açılır.
Buradaki
tahliye taahhüdünün yazılı olması, serbest irade ile verilmiş olması şarttır.
Kira sözleşmesi imza tarihi ile aynı tarihe sahip tahliye taahhütlerini,
taahhüdün serbest irade altında verilmediği karinesi ağır bastığından Yargıtay
pekçok kararında geçerli tahliye taahhüdü saymamaktadır.
İHTİYAÇ
SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARI :
Kiralanan şey
kişinin için mesken ya da işyeri olarak kendisi, eşi , çocukları, altsoyu,
üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler gerekli ise o
zaman ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılır. Bu davada özellikle ihtiyaç
iddiası samimi olmalıdır. Mesela kızınız evleniyor ve kirada bulunan
taşınmazınızda oturabilmesi için tahliye davası açacaksınız. Kızınızın nişan
resimleri, başkaca kirada taşınmazınızın bulunmadığına dair belgeniz,
deliliniz, başkaca kirada taşınmazınız olsa bile bu taşınmazın uygun olduğuna
dair belge ve delilleriniz, evlilik tarihi alınmış ise buna ilişkin belge vb. gibi
deliller ihtiyaç iddiasının samimiyetine esas teşkil eder. Bu tahliye davaları
Sulh Hukuk Mahkemesinde kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay
içinde görülür.
İhtiyaç
sebebiyle alınmış bir tahliye kararından sonra herhangi bir sebeple ihtiyaç sona
ermiş ise kiraya veren tahliye kararından sonra 3 yıl süre ile mecuru başkasına
kiraya veremeyeceğinden öncelikle eski kiracısına yenide teklifte bulunmak
durumundadır. Aksi takdirde kiracının böyle bir durumda kiraya verene tazminat
davası açma hakkı bulunmaktadır.
YENİDEN İMAR
VE İNŞA SEBEBİYLE TAHLİYE DAVALARI:
Taşınmazın
yeniden imar ve inşası sebebiyle esaslı tamir ve tadilatlarda mecurun tahliye
edilmesi gerekiyorsa, tadilatla aynı anda oturum veya kullanım mümkün değil ise
kira sözleşmesi sonunda tahliye davası açılır. Bu davaların en büyük özelliği
gerekli tadilat ve tamirat bittikten sonra aynı kiracıya mecurun teklif etme
durumunun olmasıdır. Tadilat ve inşa bittikten sonra taşınmazın yeni hali ile
yeni kira bedeli tahliye edilen kiracıya yazılı ihtarname ile bildirilmelidir.
Bildirime karşı kiracı da bir ay içinde bunu cevaplandırmalı ve hakkını
kullanmalıdır. Kiraya veren tadilat ve
inşa bittikten itibaren 3 yıl süreyle mecuru eski kiracısından başkasına kiraya
veremez. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde kira sözleşmesinin
bitiminden itibaren bir ay içinde görülür. Bu davada yeniden inşaya, esaslı
tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye
sunulmalıdır. Keşif sırasında teknik bilirkişiler, söz konusu tadilat sırasında
taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse,
mahkemece tahliyeye karar verilir. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın
esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen
mümkün olmaması gerekmektedir.
TAŞINMAZIN
YENİ EDİNİLMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:
Bir taşınmaz
Medeni Kanun hükümlerine göre kazanılmış ise kişi, kendisi, eşi , çocukları,
altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için
mesken veya işyeri olarak kullanımı amacıyla önce taşınmazı iktisap tarihinden
itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek durumu bildirir, 6 ay
sonra da tahliye davasını açabilir. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde
görülür.
KİRA BEDELİNİN
ZAMANINDA ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI :
Kiracı kira
bedelini zamanında ödemez ise, her ödemediği kira için bir kira döneminde iki
kere ihtarname gönderilmek suretiyle kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1
ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu durumda öncelikle kiracıya gönderilen
ödeme ihtarlarının muaccel hale gelmiş bir kiraya ait olması ve ihtarnamenin
usulüne uygun tebliğ edilmiş olması ve yasal ödeme süresinin ihtarnamede
belirtilmiş olması şartı aranır. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde
görülür.
KİRACININ AYNI
ŞEHİR VEYA BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE MESKENİNİN BULUNMASI SEBEBİYLE TAHLİYE
DAVASI:
Eğer kiracının
aynı şehir veya belediye sınırları içinde başka taşınmazı varsa, malikin isteği
üzerine kiracı kirada oturduğu taşınmazı tahliye etmelidir. Bu tahliye davaları
Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Bu davada süre yoktur, her zaman açılabilir.
Yalnız kiracının başkaca taşınmazı olsa bile bir takım sebeplerle kirada
oturuyor olabilir. Bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının sağlık
durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mahkeme tarafından dikkat elınır.
FUZULİ İŞGAL
SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:
Kira
sözleşmesinde aksine hüküm olmadıkça, kiralanan yer kısmen veya tamamen
başkasına kiralanıp kullandırılamayacağından, başkasına işgal
ettirilemeyeceğinden bu gibi durumlarda kiracı veya devir alan sıfatıyla
girenlere ya da işgalen bulunanlara
tahliye davası açılır. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde
görülür.
AKDE AYKIRILIK
SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI:
Kiracı,
kiralananı kullanırken belli bir özen ve dikkatle davranmak ve kullanmak
durumundadır. Üstelik kira sözleşmesi yapılırken belirtilen mecuru kullanım
amacına da uygun kullanmak durumundadır. Buna aykırı davranan kiracı ihtarla
uyarılabilir. Uyarıya rağmen aykırılık devam ederse kiralayan bu sebeple
tahliye davası açabilir. İhtarla uyarılmayan ve yanlışlığı düzeltme hakkı
tanınmayan kiracıya karşı dava açılamaz. Bu tahliye davaları Sulh Hukuk
Mahkemesinde görülür.
KİRA BEDELİ
ÖDEMEME SEBEBİYLE TAHLİYE:
Ödenmeyen kira
bedelleri için kira sözleşmesi sonu beklenmeden yapılan takipte yasal süresi
içinde kiralarını ödemeyenlere karşı açılan tahliye davaları vardır.
Bu durumda
ödenmeyen kira bedelleri için ihtar çekmek yerine önce bir icra takibi
başlatılır ve yasal 30 günlük sürede kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya
borçlu sıfatıyla ödeme emri gönderilir.
Yasal 30 günlük sürede borçlu oldukları kira bedellerini ödemeyenler hakkında
bu kere icra hukuk mahkemesine tahliye davası açılır.
Kira
sözleşmelerine konulan ve muacceliyet dediğimiz bir ayın kira bedeli
ödenmediğinde kira dönemi sonuna kadar diğer kira bedellerinin de ödenebilir
hale gelmesi hükmü yeni Borçlar yasası ile geçersiz kılındığından sadece
ödenmeyen aylar için kira bedellerinin tahsili amacıyla takip yapılabilecektir.