KİRA UYARLAMASI DAVALARI:
Kira bedelinin uyarlaması davaları, kira bedelinin tespiti davalarından farklı olarak sadece kira bedelinin artırılması için değil, ciddi olarak değişen şartların kira sözleşmesine uyarlanabilmesi için açılan davalardır. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinin konu olduğu kira uyarlaması davaları zamanla ciddi değişikliklerin olması sonucu kira sözleşmesinin devamının taraflardan biri için çekilmez hale geldiği durumlarda açılır.
Uyarlama davası açabilmek için kira sözleşmesinin imzalanması esnasında olmayıp sonradan meydana gelen, tahmin edilebilir olmayan ciddi bir olgunun varlığı gerekir. Örneğin kiralanmış bir taşınmazın bulunduğu bölgede ciddi bir alt ve üst yapı değişikliği olması, enflasyon ve devalüasyon gibi ekonomik kriz yaratan ciddi olayın olması gibi durumlar örnek gösterilebilir. Zaten bu sebeple kira uyarlaması davaları uzun süreli kira sözleşmeleri için öngörülmüş davalardır.
Aleyhine ciddi olarak kira sözleşmesinin uygulanmasının çekilmez hale geldiğini düşünen taraf davayı açar ve kira sözleşmesinin devamını zorlaştıran etkileri ispat etmeye çalışır.
Kira sözleşmesinde taraflar için öngörülmüş maddelerde bir taraf aleyhine dengenin açık şekilde bozulmuş olması ve bu olayın taraf için kira sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesini imkansız kılması durumunda uyarlama davasının açılabileceği söylenebilir.
Kira bedelinin uyarlanması hakkında dava tarihinden ileriye doğru geçerli olacak şekilde karar verilmektedir. Dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir.
Kira uyarlaması davalarında hakim incelemesini yaparken objektif ve hakkaniyet olgusuna uygun, kira sözleşmesinin genel yapısına bağlı kalarak ve meydana geldiği iddia edilen olağanüstü olgunun ispatı halinde kararını verecektir.
Tüm deliller toplandıktan sonra mahallinde kiralanan yerde keşif icrası ile enflasyon ve kira sözleşmesinde değişen olgular çerçevesinde gerçekten kira uyarlamasını gerektirecek bir fark var mı bakılır ve ona göre karar verilir.
Uyarlama davası ile taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin bedele ilişkin kısmına hakimin müdahalesi istenmiş olmaktadır. Bu durumda hakimin belirlediği yeni kira miktarı sözleşmedeki hüküm yerine geçecektir. Kira sözleşmesi kira bedeli hükmü hariç diğer şartlarla sözleşme süresinin sonuna kadar devam edecektir.
Kısa süreli mesela 1 yıl süreli kira sözleşmelerinde çok istisnai durumlar dışında uyarlama davası talep etmek mümkün bulunmamaktadır.